Boelhouwer: forse investering Rijk nodig voor oplossen woningnood

15-05-2020 Nieuws #bouwen en wonen#MRA University#ruimte

Het oplossen van het enorme woningtekort in Nederland kan niet aan de markt worden overgelaten. De rijksoverheid moet fors investeren in gebiedsontwikkeling om daaraan bij te dragen. Dat zei prof. dr. Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing systems aan de TU Delft, dinsdag 12 mei tijdens een openbaar webinar van MRA University. ‘Het idee dat we die enorme aantallen woningen door de markt kunnen laten financieren is in mijn optiek een idee-fixe.’ Ook gemeenten moeten wat professor Boelhouwer betreft een actievere rol spelen, want zij beschikken over woningbouwgrond voor honderdduizenden woningen.

Boelhouwer sprak voor een publiek van bijna 300 deelnemers in het vierde online college van MRA University. De collegereeks is bedoeld om inzicht te geven in de effecten van de coronacrisis op de Metropoolregio Amsterdam (MRA).

Tekst loopt door onder de afbeelding

‘Woningmarkt is al in crisis’

Het webinar werd ingeleid door Lex Scholten, wethouder in Diemen en voorzitter van het portefeuillehoudersoverleg Bouwen en wonen in de MRA. Hij gaf aan dat zich nu mogelijk een crisis op de woningmarkt aandient ‘op het moment dat we redelijk tevreden zijn over de woningbouwproductie en –planning’ in de MRA. Boelhouwer bevestigde dat de overheden in de metropoolregio ‘goed bezig’ zijn met de woningbouwprogrammering, maar onderstreepte dat de woningmarkt zich al in een crisis bevindt.

Onevenwichtigheden

De hoogleraar schetste de oorzaken van het oplopende woningtekort en noemde als eerste de bevolkingsontwikkeling. ‘We zijn wel heel slecht in staat geweest om de groei van de bevolking goed te voorspellen’, zei hij. Doorat huishoudens ook uit steeds minder personen bestaan, is de behoefte aan woningen veel groter dan verwacht. Ook nu is dat een probleem, zei Boelhouwer. ‘Veel gemeenten werken nog met oude prognoses. Dan loop je continu achter de feiten aan.’

Terwijl de vraag naar woningen groter is dan verwacht, is het aanbod aan nieuwe woningen juist fors afgenomen, liet Boelhouwer zien. ‘Dan is het niet verwonderlijk dat je te maken krijgt met tekorten. Ik kan mij niet herinneren dat het tekort ooit zo groot is geweest. Als je dat wilt inlopen, moet je aan productieniveaus denken van tegen de 100.000 woningen, ook omdat de vraag nog toeneemt. Dat is vrij zorgelijk.’

Toch noemde Boelhouwer de onevenwichtigheden op de woningmarkt tijdens de coronacrisis een mogelijke ‘blessing in disguise’. Want dankzij de enorme krapte op de markt zal de crisis misschien minder heftig doorpakken. Zo stijgen de prijzen naar zijn verwachting in 2020 nog steeds.

Drie scenario’s

Boelhouwer schetste drie scenario’s over de gevolgen van de coronacrisis voor de woningmarkt. In het eerste scenario volgt na komende zomer langzaam normalisatie. Het tweede scenario gaat uit van een langere duur van de crisis, tot medio volgend jaar. In dat geval zal het aantal verkopen van woningen fors teruglopen en zakt ook het aantal nieuwbouwwoningen in, waarna geleidelijk de woningprijzen zullen afvlakken.

Het derde scenario noemde Boelhouwer het ‘slechtweerscenario’: dan duurt de crisis langer dan twee jaar, komt de woningmarkt langjarig in een recessie, zullen prijzen van woningen fors dalen, loopt het tekort aan woningen sterk op en is grote economische schade te verwachten als gevolg van verliezen in de bouwnijverheid. De hoogleraar merkte hierbij op dat de economische schade afhankelijk is van anticyclisch bouwbeleid van het Rijk.

Oplossingsrichtingen

Een oplossing voor het woningtekort is volgens de professor onder meer het opheffen van het ‘bestuurlijk vacuüm’ rond de woningbouwtaakstelling. Eigenlijk is vandaag de dag niemand meer echt aanspreekbaar op de woningbouwproductie, doceerde Boelhouwer. ‘Vroeger werd de minister naar huis gestuurd als er te weinig woningen werden gebouwd. Tegenwoordig is er een ‘indicatief programma’.’ Het Rijk moet de regie nemen en kan de productie niet beleggen bij provincies en gemeenten, meent de hoogleraar. ‘Zij kijken ook naar andere belangen, zoals ruimtegebruik, energie, landbouw en waterberging.’ Terwijl gemeenten de grond hebben om 820.000 woningen te bouwen en corporaties en ontwikkelaars voor nog eens bijna 300.000 woningen, gaf Boelhouwer aan. ‘Ik zou zeggen: ga aan de slag!’

Het op peil krijgen van de woningbouwproductie moet de eerste prioriteit zijn, vindt Boelhouwer. ‘We moeten écht richting 90.000, 100.000 woningen, dat mogen ook transformaties zijn, willen we de tekorten een klein beetje gaan inlopen. De komende twee jaar gaat dat al helemaal niet gebeuren; het tekort gaat richting 4%, dus richting 400.000 woningen over twee jaar, dus ook daarna wacht een enorme opgave.’

Heel belangrijk is het aanbod van ‘marktconforme’ woningen, zei Boelhouwer. ‘Wat we nu bouwen, is een beetje zorgelijk. Huishoudens die willen verhuizen, willen vooral naar eengezinskoopwoningen. Die bouwen we maar mondjesmaat in de Randstad. We bouwen vooral koopappartementen, maar daar is de laagste vraag naar. Ook sociale huur bouwen we te weinig. Dit is wel kritisch: dat we in toenemende mate afwijken van wat consumenten vragen.’

Reflectie door Mirthe Biemans

Na afloop van het webinar reflecteerde Mirthe Biemans, manager strategie van woningstichting Rochdale, op de bijdrage van Boelhouwer. Zij onderstreepte dat de coronacrisis de effecten van de al bestaande woningnood heeft versterkt. Omdat mensen vanwege de coronamaatregelen van de overheid veel thuisblijven, ontstaat ruimtegebrek voor kinderen die schoolwerk moeten maken en komen spanningen tussen buren aan de oppervlakte.

Biemans gaf aan dat de MRA kampt met een groot tekort aan betaalbare woningen en sociale huur. De coronacrisis en mogelijke economische recessie zorgen nog eens voor een toename van de doelgroepen voor deze woningsegmenten. Ook Biemans gaf aan dat er voldoende plancapaciteit is, maar dat processen te traag gaan als gevolg van beperkte capaciteit bij gemeenten. Ze riep gemeenten op nu al na te denken over de situatie waarin bouwprojecten worden uitgesteld. ‘In de vorige crisis zakten de grondprijzen pas na drie jaar. Wees creatief, denk na over een clausule waarmee ontwikkelaars bij een hogere winst alsnog meer betalen. Er is vast iets mogelijk.’

Webinar terugkijken en podcast

Tijdens het webinar heeft professor Boelhouwer enkele vragen van deelnemers kunnen beantwoorden. Vragen die omwille van de beperkte tijd niet konden worden beantwoord, worden besproken in onderstaande podcast. Daaronder kunt u de integrale opname van het webinar terugkijken.

Alle webinars van MRA University

Alle aankondigingen, verslagen, webinars en podcasts van MRA University kunt u vinden op deze pagina.